Chudobu způsobují hlavně drahé nájmy, ukazuje analýza a hledá řešení

Krize bydlení je výrazným problémem v globálním měřítku, Česko nevyjímaje, nemá však jednoduché řešení. Hlavní příčinou je, že ceny bydlení rostou výrazně rychleji než mzdy. Podíl lidí žijících ve vlastním se snižuje, v tuzemsku stále převažuje na venkově, nájemníků přibývá hlavně ve větších městech, kde je ale nedostatek bytů.

Kvůli vysokým nákladům se tak bydlení v nájmu, které by mělo být flexibilní volbou, stalo hlavním rizikovým faktorem chudoby v Česku, uvádí analýza. V posledních pěti letech se zásadně zhoršila hlavně situace rodin v nájmu, ať už úplných, či samoživitelek a samoživitelů.

Riziko i pro střední třídu

Téměř polovina úplných rodin v nájmu je ohrožena příjmovou chudobou. To znamená, že po uhrazení nákladů na bydlení jim na život zbývá méně než šedesát procent ze stanovené hranice, tedy národního ekvivalizovaného (zohledňuje počet členů domácnosti, pozn. red.) mediánu příjmu domácnosti. Podle Českého statistického úřadu v roce 2023 činila v Česku tato částka 16 774 korun za měsíc pro domácnost tvořenou jednotlivcem.

Od roku 2019 se počet rodin v příjmové chudobě zvýšil o 190 tisíc, u samoživitelek o devadesát tisíc. „Nedostupnost bydlení je vidět i generačně. Nárůst je výrazný a chudoba je vyšší mezi mladými,“ podotkl analytik a spoluautor publikace Jan Klusáček.

Zlepšila se naopak situace seniorů, a to díky valorizaci důchodů. Celkově je míra chudoby okolo čtrnácti procent.

Hlavní příčinou vysoké a rychle rostoucí chudoby rodin v nájmu jsou vysoké náklady a absence finančně dostupného nájemního bydlení. Nejedná se o rodiny, „které se málo snaží“, rodiny s nezaměstnanými členy či nízkopříjmové, zdůrazňují autoři. Naopak krize bydlení významně postihuje i střední střídu.

Řešení do čtyř let

Vzhledem k akutnosti situace přišli experti z Platformy pro sociální bydlení ve spolupráci s PAQ Reseach, Ostravskou univerzitou, Sdružením nájemníků a Asociací pro mezinárodní otázky s rozsáhlou analýzou zaměřenou na možná řešení nedostupného bydlení s pozitivními dopady v krátkodobém horizontu.

„Všechna řešení jsou realizovatelná do čtyř let od dneška, proto je přinášíme ve chvíli, kdy nastupuje nová vláda,“ prohlásila ředitelka Platformy pro sociální bydlení Barbora Bírová.

Dokument ukazuje na potřebu komplexního řešení, které se týká nejen výstavby nových bytů a stability nájemního trhu, ale i daňového systému či faktorů, jako je energetická chudoba.

Potřebné jsou investice, ale nejen do výstavby

„Jakkoliv má smysl mít dobrý stavební zákon, tak jakýkoliv dopad nové výstavby, byť dobře zacílené, se projeví až třeba za deset let, přitom už včera bylo pozdě,“ vysvětluje kontext publikace Mikoláš Opletal z Platformy pro sociální bydlení.

Autoři publikace podotýkají, že bez rozsáhlých investic se řešení krize bydlení neobejde. Klíčovým faktorem je rozšiřování obecního bytového fondu, který je v Česku jeden z nejmenších mezi zeměmi OECD. To však nemusí být založeno jen na výstavbě, byť ta je také potřebná, podotýkají autoři studie. Někde je možné rozšířit fond dostupného nájemního bydlení například skrze méně nákladné renovace existujících domů, které nejsou kvůli svému stavu využívány. V některých městech jsou také byty k odkupu za nižší cenu, než kolik by stálo postavit nové.

V současnosti se ročně postaví kolem jedenácti tisíc bytů. Tam, kde je s bydlením největší problém, tedy v Praze, Brně a velkých městech, je potenciál nové výstavby velmi omezený, poznamenal Klusáček s tím, že v Česku je stále poměrně nízká míra urbanizace, lidé se stále stěhují do měst a krize se tak bude nadále prohlubovat.

V rámci rozšiřování dostupného nájemního bydlení je třeba zohledňovat také nejzranitelnější domácnosti a posilovat takzvané sociální bydlení, které v Česku doposud velmi chybí, zdůrazňují autoři.

Neefektivní daňové úlevy

Podle Klusáčka však nelze nedostupné nájemní bydlení kompenzovat podporou vlastnického. Finanční podpora pro domácnosti, pro něž představují úroky z hypotéky na vlastní bydlení reálnou finanční zátěž, by se měla namísto současné plošné podpory lépe zacílit, míní.

Daňové úlevy v podobě možnosti snížení daňového základu o úroky z hypotéky jsou totiž neefektivní, čerpají je hlavně nejvíce zajištěné rodiny a nedostupnost bydlení se tak prohlubuje, vychází z analýzy.

Díky odpočtu daní u hypoték se za dvě desetiletí snížil příjem rozpočtu asi o šedesát až devadesát miliard korun, v současnosti je to asi osm až deset miliard korun ročně. Autoři dokumentu proto doporučují daňové úlevy omezit a podporu přesměrovat do investic do výstavby dostupných bytů.

Nešvar jménem Airbnb

V Česku je podle odhadů asi osm tisíc bytů, které by mohly sloužit k nájemnímu bydlení, jsou ale pronajímány skrze platformy, jako je například Airbnb. Nejenže jsou výnosnější, krátkodobé pronájmy jsou navíc oproti dlouhodobým méně daňově zatížené. Na běžné nájmy se uplatňuje dvojnásobná sazba paušální daně oproti krátkodobým. Řada velkých pronajímatelů pak ve výsledku díky výhodné optimalizaci daň vůbec neplatí, nebo se dostane dokonce na záporné hodnoty.

Nastupující vláda v tomto ohledu již avizovala, že chce daňově zvýhodnit dlouhodobé pronájmy. To ale podle autorů studie nebude mít takový dopad na nájemní trh jako to, že se velcí pronajímatelé dani zcela vyhýbají.

Změny daní i časového testu

Ke zmírnění krize bydlení je třeba podle autorů změnit také několik dalších strukturálních faktorů. V první řade jde o daňový systém, který podle Daniela Prokopa z PAQ Research vytváří atraktivní prostředí pro investování do nemovitostí určených na bydlení. Peníze ušetřené na neefektivních daňových slevách může stát opět investovat do výstavby.

V současnosti platí například takzvaný časový test při prodeji nemovitosti. Po deseti letech vlastnictví je majitel osvobozen od daně z prodeje. Jde o proinvestiční opatření, které nenapomáhá dostupnosti vlastnického bydlení a které je navíc nákladné pro státní rozpočet, podotkl jeden ze spoluautorů studie Mikoláš Opletal. Zrušením časového testu by stát získal asi 4,3 14,7 miliardy ročně, což je více, než investuje do dostupného bydlení.

Česko má také oproti evropskému průměru velmi nízkou daň z nemovitosti, která je navíc regresivní. To v praxi znamená, že chudší lidé na ni zaplatí poměrně více než bohatí. Změnu v této oblasti dlouhodobě doporučuje například OECD.

I podle aktuální analýzy je třeba komplexnější reforma, která by zohledňovala hodnotu nemovitosti. Česko totiž na rozdíl od většiny ostatních zemí OECD vypočítává výši daně z nemovitých věcí na základě velikosti a umístění pozemků či budov.

Nejistota krátkodobých smluv

Často problematizované je i téma samotných nájemních vztahů. Největším problémem v tomto ohledu je řetězení krátkodobých smluv, které se uzavírají často na jen tři měsíce, nebo dokonce i jen na jeden. Nájemcům tak neposkytují dostatečnou jistotu, a navíc je tato praxe často nelegální. Pronajímatelé mohou obcházet výpovědní důvody i své povinnosti.

„Rozumíme i pohledu pronajímatelů, kteří mají kvůli dlouhým soudním sporům obavu, že nebudou mít jiný nástroj, jak se rozloučit s nájemníkem, který jim například dlouhodobě neplatí, než počkat na vypršení smlouvy a tu pak neprodloužit,“ uvedla k problematice advokátka a předsedkyně Sdružení nájemníků Lenka Veselá.

Navrhuje proto variantu roční smlouvy, na kterou následně automaticky naváže smlouva na dobu neurčitou. „K naprosté většině sporů dojde v prvním roce pronájmu, a jde tedy o zkušební dobu pro obě strany. Potom už je ale namístě vztah stabilizovat,“ dodává s tím, že v evropském kontextu jsou dlouhodobé nájemní smlouvy standardem.

Energetická chudoba

Už několik měsíců jsou předmětem ožehavých politických a veřejných debat dopady emisních povolenek ETS 2 na domácnosti. Opatření by mohlo dopadnout nejvíce na nízkopříjmové domácnosti, které jsou nejčastěji postižené energetickou chudobou.

Analýza ukazuje, že pokud bude systém zaveden, bude pro nízkopříjmové skupiny v ohledu nákladů na bydlení potřeba zavést dvojí podporu. Jednak půjde o podporu renovací s cílem učinit budovu energeticky úspornější, například zateplením, jednak o přímou finanční kompenzaci nákladů. Ta by měla směřovat skrze nově zavedenou dávku jednotné státní sociální pomoci, doporučují experti. Vše by se mělo financovat z výnosů z prodeje emisních povolenek, zdůrazňují autoři.

Samotná dávka státní sociální pomoci, takzvaná superdávka, má podle autorů studie své slabiny. Reforma totiž tvrdě dopadne na některé domácnosti, zejména na samoživitele a samoživitelky, rodiny se staršími dětmi a jednotlivce.

„Stále platí, že v novém systému budou znevýhodněny malé domácnosti v nájemním bydlení,“ varoval Samuel Galan z PAQ Research. Analýza navrhuje mimo jiné nastavit výpočet dávek na bydlení podle cenových map ministerstva financí a zahrnout do výpočtu část nákladů na insolvence, aby se předešlo dluhové pasti.